Как правильно оценить участок?

Настоящее наказание риэлторов — выставленные по завышенной цене земельные участки.

Эксперты утверждают, что 80%, идущих на продажу земельных участков в Московской области, имеют сильно завышенную стоимость. Зачастую цену устанавливает сам продавец, что абсолютно не соответствует конъюнктуре рынка. Избежать подобных ошибок помогут советы профессиональных риэлторов корпорации «Акцент».

Расположение и постройки

Ценообразование земельного участка зависит от двух ключевых факторов: местоположения и присутствия строений. По данным специалистов «Акцент» 70% стоимости загородного надела складываются исходя из этих параметров. Причем 30% — это наличие и характер строений, а 40% составляют местоположение.

Но в зависимости от особенностей объекта такое соотношение может изменяться. Вице-президент риэлтерской корпорации «Акцент»  по этому поводу говорит: «Далеко не всегда расположение участка доминирует в ценообразовании. Добротный загородный дом, расположенный в отдалении от города, вполне может конкурировать с летней дачной постройкой, которая находится в 30 километровой черте МКАД. Стоимость при таком раскладе будет примерно равной — 1,5-2 млн руб.».

Случается, что строение, находящееся на участке, способствует понижению стоимости при торгах. Так, старенькое строение садоводческого объединения, расположенного в районе кольцевой, скорее всего, ценности иметь не будет. Напротив, его снос и расчистка территории обернется будущему владельцу дополнительными расходами. Минимальная стоимость сноса одноэтажной постройки размером 16 кв. м, не считая вывоза мусора, составит 30 тыс. руб.

Площадь и форма

Эти два параметра также влияют на формирование цены. Зависимость стоимости от площади говорит сама за себя: чем размер больше, тем дороже участок. Понятно, что наделы 6 и 12 соток одного дачного кооператива будут иметь разную цену. Хорошо если площадь участка будет ровной и сухой, что также повысит стоимость.

Иначе обстоит дело с формой, поскольку здесь могут возникнуть сомнительные ситуации. «Владелец прямоугольного участка, конечно, может установить более высокую цену, чем сосед, продающий треугольный надел, — объясняет Игорь Быковский. — Но при разнице в стоимости больше, чем 10-15% и недостатке денег покупатель, скорее всего, выберет более дешевый участок».

Разрешения на эксплуатацию

    В первую очередь на формирование целевой аудитории, претендующей на земельный участок, влияет документ о виде разрешенного использования. «Когда группа земель и вид разрешенного использования клиента не устраивают, то эти участки исключаются из рассмотрения, — говорит Игорь Быковский. — Но категорию вида использования можно изменить, если это не будет противоречить букве закона». Стоит заметить, что вид разрешенного использования оказывает влияние на ценообразование.

Документы о собственности

    Этот пункт также сказывается на цене. В случае отсутствия документов на собственность стоимость земельного участка может значительно снизиться вплоть до расторжения сделки. При заключении договора купли-продажи без правоустанавливающих бумаг рискуют обе стороны. Продавец может потерять клиента, а покупатель остаться как без денег, так и без дачи. Наличие всех необходимых документов на право владения землей даст уверенность будущему владельцу и позволит получить собственнику запрашиваемую сумму без каких-либо скидок.

    Несмотря на это, иногда люди все равно заинтересованы в заключение сделки. Поводом становится удачное местоположение. При этом документы должны быть пусть частично, но все же оформлены. В такой ситуации покупателю важно довести до конца процедуру перевода права собственности на свое имя. Подобное обстоятельство — предлог для клиента запросить скидку.

Сезонность

    Время года не должно отражаться на цене земельного владения. Некоторые собственники намеренно завышают стоимость весной, полагая, что усиление спроса позволит заключить выгодную сделку. Однако это миф. В результате объект долгое время не будет продаваться, что все равно приведет к снижению цены. Как отмечают эксперты «Акцент» похожая ситуация произошла этой весной. Сезонность никак не сказалась на продажах, рынок не ожил, пока не сошел снег.

    Иногда встречаются объекты, продать которые невозможно! Как отмечает Игорь Быковский: «Подобные ситуации возникают по ряду причин. Во-первых, — неразрешенные споры относительно границ. Если собственник не утаивает это обстоятельство, то предлагать подобный участок покупателям нет смысла. Во-вторых, невозможно продать землю, когда она расположена в местах, на которые претендуют местные власти. Это может быть территория будущей инфраструктуры, застройки жилыми комплексами, торговыми или промышленными объектами. Участки, находящиеся в экологически неблагоприятных районах, где по соседству располагается мусорная свалка, ЛЭП, опасное производство вряд ли заинтересуют покупателей».

    Но есть земельные владенья, которые всегда пользуются большим спросом и выгодно продаются. Как считает учредитель компании Good Wood Александра Дубовенко, они должны иметь большую площадь, располагаться на прибрежной озерной или речной полосе, окружаться лесом без сквозных дорог. Одно из условий — подведенные коммуникации. Видовые характеристики участка должны быть хорошими, а сам объект может находиться на возвышенности. Экологическая составляющая также оказывает влияние на формирование стоимости.

    Зная и используя эти советы, вы сможете избежать ошибок при оценке и последующей продаже земельного участка.