Выбираем вторичное жилье: советы специалистов

Покупка жилья на вторичном рынке имеет как свои плюсы, так и серьезные минусы, которые стоит учитывать перед совершением сделки. Что нужно знать, если квартира вам нужна срочно и иных вариантов, кроме как покупки «вторички» нет?

Плюсы и минусы вторичного жилья

В чем, кроме скорости оформления сделки, заключаются плюсы приобретения квартир на вторичном рынке, и каких подводных камней стоит опасаться?

Чем хороша «вторичка»

Вначале о хорошем – о бонусах, которые вы получите, приобретая жилье не в новостройке.

Первое – цена. При прочих равных условиях (месторасположение, метраж и т. п.) стоимость квартир, особенно в старом фонде, заметно ниже, чем в недавно сданных объектах.

Второе — возможность торга, который позволит приобрести квартиру на более выгодных для вас условиях. Впрочем, тут все зависит от продавца и вашего умения торговаться.

Третье – выбор. Предложений на рынке вторичного жилья всегда много и найти квартиру в подходящем для вас районе будет несложно.

Четвертое – можно обойтись без ремонта. Почти вся недвижимость, выставляемая на продажу, уже отремонтирована: делать все с нуля не потребуется.

Пятое – меньше проблем с ипотекой. Кредит доверия у банков к уже введенному в эксплуатацию жилью больше, чем в случае, когда вы приобретаете квартиру «под котлован» или просто заключаете договор на этапе строительства.

Шестое – меньше проблем с соседями. У вас есть возможность заранее познакомиться с людьми, с которыми придется жить бок о бок много лет. Разговор с соседями поможет выяснить нюансы, связанные с инженерными коммуникациями, потенциальными проблемами с управляющей компанией и узнать о «болевых точках» дома, о которых продавец, возможно, забыл упомянуть в объявлении. Согласитесь, увидев захламленным подъезд или сломанную детскую площадку, вы трижды подумаете, хотите ли здесь жить. А вот приветливый консьерж, чистый лифт, ухоженные клумбы и радушные соседи станут дополнительным аргументов за приобретение жилья в этом доме.

Минусы квартир на вторичном рынке

Есть у вторичного жилья и серьезные недостатки, многие из которых связаны с изменившимися со времен постройки этих домов требованиями к комфортному жилью.

Первый и самый большой минус – площадь квартир. Если вы рассматриваете жилье в старом фонде, особенно «хрущевки», то найти там квартиру большой площади практически невозможно. При этом сами комнаты, а также кухня и санузел будут очень маленькими и неудобными.

Планировка – еще один минус старого фонда. Чаще всего она очень неудобна и перестроить ее во что-либо приличное сложно, особенно если речь идет об одно- или двухкомнатных квартирах. В «трешках» свобода маневра будет больше.

Третий пункт: устаревшие коммуникации. Это и лифт, который в старых домах не всегда работает, как положено, и риск столкнуться с барахлящим освещением или поврежденными инженерными коммуникациями.

Выбираем вторичное жилье: как обойти подводные камни

Несмотря на все вышеперечисленное, покупка вторичной недвижимости в Чехове обойдется без особых проблем, если соблюдать несколько нехитрых правил:

• Лучше всего покупать жилье в кирпичном доме: в них тепло жить, плюс к этому они хорошо защищены от пожаров. А вот в панельных постройках летом будет постоянно жарко, а зимой – холодно.
• Средние этажи – самые комфортные для проживания: вас не будут напрямую затрагивать ни проблемы с протекающей крышей, ни плохое состояние коммуникаций в подвале.
• Район тоже важен: идеально, если дом будет расположен на одной из тихих улиц в центре города, чтобы не возникло проблем с транспортом и инфраструктурой. Заодно изучите район, в котором планируете жить, степень благоустройства двора и близость поликлиник, детских садов и школ – если в вашей семье есть дети, этот вопрос сильно повлияет на выбор места жительства.
• Учитывая принятые программы сноса ветхого и старого жилья, нелишним будет заранее поинтересоваться, в каком году был построен дом, где вы планируете купить квартиру, и не подпадает ли он под снос. А вот если недавно в доме был сделан муниципальный ремонт – хороший знак: в ближайшее время трогать это здание не будут.
• Обязательно проверьте, в каком состоянии коммуникации в квартире. Возможно, после вселения придется делать капитальный ремонт, меняя проводку, трубы и сантехнику. Кстати, это может послужить аргументом при торге с хозяином.

Важно: если у вас на примете несколько квартире, не осматривайте их все одновременно. Берите тайм-аут после каждого жилья, чтобы глаз не «замылился» и вы не упустили из вида важные детали. Желательно после осмотра квартиры взвесить все за и против в спокойной обстановке, чтобы после заключения договора не пожалеть о сделанном выборе.

Это важное слово: документы

При покупке недвижимости на вторичном рынке нужно очень внимательно отнестись к изучению всей документации и проверке права продавца на совершение сделки с конкретным жильем. В идеале стоит привлечь профессиональных юристов, которые специализируются именно на сделках купли-продажи вторичного жилья и помогут обойти все возможные подводные камни, которые встретятся вам на пути.

Первое, что нужно сделать – изучить правоустанавливающий документ, который удостоверяет права продавца на собственность, и удостовериться, что иных претендентов на жилье нет.

Проверяем наследников

Если квартира досталась продавцу по наследству, то после подписания сделки могут всплыть проблемы с неучтенными наследниками (к примеру, внебрачными детьми бывшего квартировладельца или лицами, имевшими право на обязательную долю в наследстве: несовершеннолетними детьми, нетрудоспособными родителями или иными опекаемыми бывшего хозяина жилья).

Такая же ситуация может возникнуть, если владелец жилья получил его по завещанию прежнего хозяина. Внезапно может выясниться, что есть более поздняя редакция завещания, есть иждивенцы, имеющие право на обязательную долю и т. п.

Не меньше проблем может возникнуть и в случае получения продавцом квартиры по договору ренты. Здесь право собственности могут оспаривать родственники умершего, и решение суда во многом будет зависеть от соблюдения продавцом условий договора ренты, правильности составления документов и еще множества факторов. Но не советуем вам связываться с таким жильем: даже отстояв свое право на недвижимость, вы потратите много нервов и сил. Лучше поикать жилье без подобных проблем.

Во всех этих случаях сделка может быть признана недействительной.

Подарки — не отдарки?

Приобретение квартир, полученных по договору дарения, тоже имеет свои подводные камни. Да, расторгнуть такой договор просто так даритель не может, но при некоторых противоправных действиях со стороны одаряемого это возможно. В этом случае суд также будет не на вашей стороне. А если договор дарения прикрывал обычную сделку купли-продажи и ущемил права кого-то из заинтересованных лиц, он тем более может быть признан недействительным.

Дети-совладельцы: нужны ли проблемы с опекой?

Не советуем вам покупать жилье, которое прежние владельцы приобрели, используя материнский капитал. По закону, часть этой квартиры родители обязаны были выделить детям, а значит и его продажа будет невозможна без специального разрешения органов опеки и попечительства. Получение такого разрешения нередко затягивается, ведь по закону родители обязаны выделить в собственность несовершеннолетнего часть новой квартиры, при этом не ущемив его прав. А ущемлением прав опека может посчитать даже переезд из Москвы в Московскую область.

Если же продавец не выделил долю детям, как требует закон, то сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.

При совершении любых сделок с недвижимостью нужно быть внимательным, но если вы приобретаете квартиру из «вторых рук», то здесь нужно быть внимательным вдвойне, проверив историю жилья и уточнив, нет ли иных лиц, имеющих права на него. И лучше всего, если это сделает специалист, умеющий решать трудные вопросы, связанные с приобретением квартир на вторичном рынке.