Тайны земельных участков

    Ранее покупка земельных участков в Подмосковье сопровождалась определенными рисками, высока была вероятность обмана, существовало множество подводных камней. В последние годы ситуация улучшилась, но проявление осторожности по-прежнему является единственной гарантией совершения безопасной сделки. Приобретая земельный участок, важно понимать, что договор заключается в отношении регистрируемой недвижимости, которая поставлена на учет, имеет установленный номер и границы. Тем не менее, юристы рекомендуют проверять сам участок, все необходимые документы в отношении него до оплаты его стоимости.

Для чего проверять участок

    Проверка самого участка предполагает непосредственный выезд и осмотр земли. В процессе реализации этой процедуры следует обращать внимание на:

- наличие оврагов, ям, заболоченных мест;
- соседние земли, владельцы которых могли ухудшить приобретаемую недвижимость путем выведения на землю стоков, использования ее для хозяйственных построек;
- присутствие капитальных сооружений, которые придется впоследствии демонтировать;
- близость прохождения линий связи, снабжения.

Как проверить документы

    Наиболее важным этапом до совершения сделки является проверка документов на приобретаемый участок. Этот процесс включает в себя следующие стадии:

1.Запрос у продавца подлинников документов, подтверждающих наличие у него определенных прав в отношении реализуемой недвижимости. В число доказательств входят свидетельства, подтверждающие право собственности или право наследования, договоры, кадастровые паспорта. На этой же стадии рекомендуют самостоятельно заказывать выписку в отношении участка, где обязательно указывается собственник. Получить ее несложно, процедура занимает всего 5 дней, пошлина составляет 200 рублей.

2.Изучение категории земель, их разрешенного использования. Данный вопрос является важным, поскольку далеко не на каждом участке можно возвести жилой дом. Выделяют земли поселений, где такое строительство допускается, однако также продают земли, используемые в сельскохозяйственных и других целях. Многоквартирные дома можно строить только на специально отведенных для этого участках, при их возведении на землях ИЖС последует принудительный снос. При этом адвокаты не советуют надеяться, что после покупки участка будет легко перевести его из одной категории в другую. Чаще всего эта процедура является сложной и дорогостоящей, некоторые земли вообще не переводят.

3.Отдельно следует проверить документы, подтверждающие наличие инфраструктурных объектов, права на их использование у продавца.

4.Обращение к кадастровым инженерам для проверки соответствия фактических границ покупаемого участка с установленными документами. Следует учитывать, что предварительное межевание участка, постановка его на учет являются обязательными условиями совершения сделки, так как в противном случае покупателю придется самому впоследствии определять границы, согласовывать их с соседями. Чаще всего в процессе такого согласования возникают споры, обращение за судебной защитой также не решает проблемы, поскольку суды рассматривают такие дела длительный период времени.

5.Проверка наличия у собственности определенных обременений, ограничений на использование. Эти ограничения могут быть явными и скрытыми. Аресты или запреты на регистрацию легко выявляются посредством запроса выписки, но нахождение земли в долевой собственности, наличие права постоянного пользования, статус особо охраняемой территории могут сильно помешать новому владельцу.

Когда нужен юрист

    Не исключены и случаи совершения преступлений в отношении покупателей, когда землю продают обычные мошенники. Предъявленные ими документы могут быть фальшивыми, сама собственность может принадлежать лицу, которые не понимает значения своих действий. Впоследствии подобную сделку признают недействительной, имущество обяжут вернуть. Подобные нюансы заставляют покупателей обращаться за услугами профессионального юридического сопровождения сделки. Согласно официальным статистическим данным помощью юристов пользуется до 70% покупателей земли, причем четверть приобретателей стараются приводить специалиста даже на подписание договора.

    Проблема для обычного покупателя заключается в сложности земельного законодательства, оно является противоречивым и постоянно изменяется. Именно поэтому во всех нюансах совершения подобных сделок не всегда могут разобраться даже опытные профессионалы, необходимо обращаться к тем юристам, которые специализируются на их сопровождении.

    Если же привлечение специалиста невозможно или нежелательно по каким-либо причинам, то следует руководствоваться простыми правилами:

- тщательная предварительная проверка продавца, исследование информации и отзывов о нем;

- внимательное изучение имущества, выезд на участок;

- проверка всех документов у продавца на стадии подписания договора, сверка данных со сведениями из публичных источников;

- получение подлинных документов, подтверждающих уплату денег за приобретаемую собственность.

    Эксперты отмечают, что юристы чаще привлекаются к сделке при покупке земли у частного лица, небольшой и малоизвестной фирмы. Популярны их услуги при приобретении особенно дорогих объектов (участки бизнес-класса в 20% случаев реализуются с участием специалистов). Почти всегда сопровождение осуществляется при покупке недвижимости организацией. Наконец, при совершении сделки за счет кредитных средств привлечение профессионалов данной отрасли нецелесообразно, поскольку полную проверку осуществляет юридическая служба банка.