Продажа квартиры по ДДУ в ипотеке: особенности процесса

    Продажа квартиры означает, что она уже есть в наличии, то есть сначала ее нужно приобрести. И есть несколько вариантов того, как это осуществить.

    Люди идут к заветной цели по-разному: кто-то упорно копит деньги, кто-то занимает их у более состоятельных родственников, кто-то оформляет ипотечный кредит в банке. Один из вариантов, который становится все более популярным - это договор долевого участия или ДДУ. Что это такое?

Приобретение или нет?

    Сделка ДДУ - это не совсем приобретение жилья, то есть назвать ее покупкой в чистом виде нельзя. Долевое участие означает, что у дольщика появляется право на квадратные метры в виде квартиры в доме, который только строится. Это своего рода гарантия на жилплощадь. Такая модель отношений стала для многих россиян едва ли не единственной возможностью получить собственную квартиру - в состоянии котлована она стоит значительно дешевле, чем уже готовая к началу ремонта. Это позволяет сэкономить семейный бюджет, хотя заветного момента получения ключей еще приходится ждать.

    Поскольку строительство многоэтажного дома - процесс действительно небыстрый, случаев, когда ситуация человека, заключившего договор ДДУ, кардинально меняется, не так уж мало, Кто-то получает неожиданное наследство в виде недвижимости, так что теперь нужны деньги на ее обустройство, кто-то узнает, что в семье скоро появится второй ребенок, а значит приобретенная "двушка" - больше не вариант. Бывает и так, что человек изначально планировал купить квартиру подешевле, чтобы продать ее потом в готовом виде и получить солидную прибыль, но по какой-то причине ему приходится продавать ее гораздо раньше - ситуации в жизни действительно бывают очень разными.

    И в любой из перечисленных вопрос о продаже квартиры, приобретенной по ДДУ, становится весьма актуальным. Если подойти к его решению с вниманием и серьезностью (а еще лучше - прибегнуть к профессиональной помощи), то особых проблем возникнуть не должно.

Переуступка прав на квартиру: какие ее виды существуют

    Важно понимать, что поскольку дольщик не является собственником квартиры, то и продает он не ее саму, а права на ее получение в будущем. Договор, который будет заключен с приобретателем таких прав, называться будет также по-другому - это не покупка-продажа, а цессия. Договор цессии может заключаться до того, как дом сдадут в эксплуатацию, это совершенно законно.

    Правом его заключения обладает застройщик, который заключает его м ЖСК, а также подрядчик - часто бывает так, что за выполнение договоря подряда с тем, кто проводит определенные работы, расплачиваются не деньгами, а квартирами. В таком случае с юридическим лицом заключается соответствующий договор.

    И, конечно, продать квадратные метры имеет право собственник ДДУ. Если физическое лицо купило право стать владельцем квартиры, то оно имеет право и продать его другому лицу или организации.

    Если покупатель приобретает такую квартиру у застройщика, то он должен убедиться в том, что застройщику можно доверять. В противном случае существует риск признания договора цессии ничтожным, иначе говоря - фактически незаконным. Если договор заключается с подрядчиком, есть свои нюансы - если застройщик не передал ему права в полном объеме, то со сделкой возникнут проблемы.

    Если же сделка заключается с собственником ДДУ, в документы застройщика должны быть внесены соответствующие изменения - в них вместо одного дольщика прописывается другой. Что это означает на практике? Что законодательных требований по обязательному уведомлению застройщика нет, но фактически лучше это сделать - такова рекомендация юристов.

Продажа квартиры по ДДУ вообще имеет массу особенностей.

Ипотека и ДДУ: нюансы

    На самом деле в приобретении квартиры по ДДУ есть немало позитивных деталей. Самая главная заключается в том, что удастся приобрести квартиру по стоимости, которая будет ниже рыночной (иногда существенно), и при этом не переживать о том, что ждать заселения придется чересчур долго - обычно договор цессии предполагает, что объект находится на заключительном этапе возведения.

    Но есть и отрицательные моменты - например, легитимность ДДУ следует проверить очень тщательно. Есть два риска - купить квартиру в замороженном объекте и переплатить за заключение договора, стоимость которого может составлять до 7-8% от цены квартиры.

    Если же квартира приобретена по ипотецномудоговору, цессия вообще значительно усложняется: чтобы убедить банк в том, что покупатель платежеспособен, последнему придется потратить много времени, сил и собрать большое количество бумаг по очень строгим требованиям. Но при условии квалифицированной юридической помощи справиться можно со всем, ведь самое главное в данной ситуации - это грамотное оформление сделки. В последнее время возможно даже заключение цессии на жилье, приобретенное по военной ипотеке - и такие сделки очень популярны.