Переуступка прав собственности на квартиру

    Если вы планируете купить жилье в новом доме, который находится процессе возведения, у вас есть хорошая возможность это сделать. Ей является переуступка прав на собственность, иначе называемая договором цессии. Он заключается с предыдущим владельцем. За время постройки, как это ни странно, одна квартира может быть несколько раз "продана". Очень важно знать некоторые юридические тонкости для того, чтобы не быть обманутым мошенниками. Ведь может получиться так, что владельцами квартиры, интересующей вас, во время совершения вами сделки уже стали другие перекупщики. Важно понимать, что ни фактически, ни юридически переуступка прав не означает сделку купли-продажи.

Что значит переуступка прав

    Она представляет собой просто смену ответственных лиц в заключенном с застройщиком соглашении. Переуступка прав касается как инвестирования, так и соглашения долевого строительства. Другими словами, она означает, что денежные средства будут внесены покупателем по уже существующему договору со строителем, а право собственности будет приобретено позже.

Какие существуют нюансы переуступки прав

    Рассмотрим случай, когда по заключенному соглашению первоначальный приобретатель передал в полном объеме положенную сумму денег застройщику. По договору цессии следующему покупателю переходят все предусмотренные в этом документе права. В данной ситуации вы можете и не получать письменно зафиксированное согласие организации-строителя с тем, что в соглашении изменилась ответственная сторона (конечно, если специальные условия в нем не предусмотрены). Однако вам необходимо сообщить застройщику о том, что эти изменения произошли. Лучше всего сделать это письменно для того, чтобы у вас было при себе доказательство. Его следует сохранить до вступления во владение недвижимостью.
Теперь рассмотрим другой случай, когда продавец передал строителям не все денежные средства, положенные ему. Следующему покупателю тогда даются все обязательства по выплате оставшейся суммы (за счет застройщика происходит ее перечисление). Однако здесь имеется один важный нюанс - организация застройщика в обязательном порядке должна дать согласие на осуществление переуступки прав. Этой ситуацией пользуются многие строители, требуя заплатить им за согласование условий. Обязательно в письменной форме оно должно быть предоставлено,при этом необходимо наличие описания объекта недвижимости. Кроме того, должны быть проставлены подпись руководителя и печать этой организации.

Как оформить договор цессии

Если вы решили купить строящуюся квартиру, необходимо действовать грамотно. Следует иметь в виду следующее.

- Покупатель может запросить у продавца недвижимости для ознакомления все необходимые ему документы, подписанные совместно с застройщиком. Пакет документов следует принимать лишь после составления акта, где описаны все бумаги. Договор (как основной, так и предварительный), платежные документы, подтверждающие, что продавец выплачивал денежные средства застройщику, дополнительное соглашение, схема рассрочки платежей (в случае, если она имеется), переписка с застройщиком, банковские квитанции - все это вы имеете право потребовать.

- Покупателю следует удостовериться в том, что у прежнего владельца нет долгов перед застройщиком. Для этого нужно сделать запрос в соответствующую строительную организацию, где необходимо уточнить наличие пеней и штрафов. Если они имеются, можно потребовать, чтобы продавец погасил их. Другой вариант - уменьшить стоимость продажи на сумму, соответствующую санкциям.

    Имейте в виду, что существует опасность того, что застройщик из-за просрочек по платежам может расторгнуть заключенный с вашим продавцом первоначальный договор.

    Отметим, что цессия составляется исключительно в письменном виде. В ней должны присутствовать все реквизиты сторон, даты, номер договора и все важные условия осуществления переуступки прав.

Переуступка прав, осуществляемая по договору долевого участия

    Если соглашение на долевое участие (ДДУ) было составлено и подписано с соблюдением всех требований закона, юридическая защита покупателя максимальна. В этом случае он может потребовать передать недвижимость в свою собственность в предусмотренный соглашением срок. Если вы планируете продать ваше имущество именно по цессии, следует знать, что соглашение нужно сперва зарегистрировать в Росреестре. Лишь после совершения этого действия у дольщика появляется законное право владения данной недвижимостью, а также заключения договора цессии.
Важно знать, что по закону совершение переуступки прав запрещается дольщику, если застройщик получил не все положенные ему денежные средства, а оставшийся долг не был переоформлен на нового приобретателя.

Переуступка прав при составлении предварительного договора

    Подписанное обеими сторонами предварительное соглашение следует обязательно подкрепить оформлением основного. До тех пор, пока его нет, покупатель прав на имущество не имеет. Есть лишь право требовать от застройщика оформления основного договора.

    Следует помнить, что никакие финансовые операции не нужно производить по предварительному соглашению. В противном случае риск для покупателя значительно повышается.

    Может быть и так, что в будущем застройщик потребует от вас повторно внести стоимость вашей квартиры. Он может объяснить это тем, что основного договора на момент получения им оплаты не существовало!
Возможно и то, что застройщик, пытаясь "обойти" закон, согласно которому денежные расчеты, осуществленные по предварительному соглашению, неправомерны, выдаст покупателю вексель. Этот вексель при заключении цессии первый покупатель должен передать второму. Это осуществляется путем внесения на нем передаточной надписи. Сведения о новом покупателе должны быть обязательно указаны.

    Особенностью этого соглашения является то, что отсутствуют обязательные требования, связанные с регистрацией договора. Однако минусы имеются и здесь. В этом случае вы несете довольно большие риски. Если застройщик обанкротится, может возникнуть весьма неприятная ситуация - вы потеряете и деньги, и квартиру.