Особенности оформления договора купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке

    Купить квартиру не так просто, как кажется, в частности, по причине того, что документы при приобретении объектов жилой недвижимости следует оформлять правильно. Продавец и покупатель договорились о том, что квартиру один участник сделки продает, а другой покупает. Все детали относительно условий передачи денег оговорены, наступает время заключения ДКП (договор купли- продажи), подтверждающего переход жилой недвижимости в другие руки.

Покупателю необходимо договориться с продавцом о форме, в которой договор будет оформлен:

• стандартный;
• с заверением у нотариуса (при условии, что объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, заверение документа нотариусом является обязательным).

Почему не рекомендуется использовать шаблон договора

    Самым простым и недорогим вариантом оформления сделки купли-продажи является заключение договора в письменной форме. Проблема состоит в том, что этот документ очень сложно правильно составить, а правильность оформления соглашения имеет важнейшее значение. Если продавец квартиры предпримет попытку оспорить заключение сделки, то решение суда зависит от той информации, которая указана в пунктах ДКП. Каждый ДКП составляется с учетом особенностей и характера проводимой сделки, включая порядок проведения расчетов, сроки выезда из квартиры и пр..

    Использование шаблонного варианта исключено, поскольку в типовом ДКП могут быть не перечислены особенности обязанностей и прав участников конкретной сделки, поэтому в случае возникновения споров правоту ответчику бывает доказать довольно сложно. Покупатель в таких случаях рискует потерять капитал, вложенный им в приобретение квартиры. Лучший способ решения проблемы – доверить составление договора опытному риелтору или юристу.

Составление договора нотариусом

    Для покупателя наиболее выгодным вариантом является составление договора нотариусом, поскольку опытный профессионал, знающий все нюансы и правила оформления ДКП, не только безошибочно его оформит, но и, если возникнет необходимость в дополнительных правках, внесет их в документ. В обязанности специалиста входит также проверка документов, входящих в пакет для заключения ДКП. Данные документы участники сделки могут собирать самостоятельно или доверить процесс юристам, но в любом случае выполняется дополнительная проверка. По желанию участников сделки зарегистрирует в Росреестре факт того, что переход прав собственности на квартиру состоялся.

В какую сумму обойдутся труды нотариуса

    Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от характера сделки и местоположения. При наличии нескольких собственников нотариус должен присутствовать в обязательном порядке. Размер оплаты фиксированный и сумма определяется с учетом местоположения (в столице России – 25000 руб.).

    При условии, что нотариус был приглашен участниками сделки, то на сумму оплаты услуг влияет сумма кадастровой оценка квартиры. Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от размера государственной пошлины. Больше информации о том, во сколько обойдутся услуги нотариуса в каждом конкретном регионе Российской Федерации, вы можете узнать на сайте ФНП.

    Немаловажным преимуществом является тот факт, что регистрация ДКП, заключенных у нотариусов, занимает до 4 дней, в то время как договора, оформленные простой письменной формой, регистрируют от 10 дней и более.

Пункты, обязательные для указания при составлении ДКП

Независимо от особенностей сделки в договоре должна указываться подлинная информация:

• о паспортных данных участников сделки;
• технические характеристики объекта жилой недвижимости;
• документа, подтверждающего права прежнего владельца, продающего квартиру, на недвижимость и данные регистрации;
• о правах сторон и их обязанностях, включая ответственность;
• продавец должен указать гарантии исполнения пунктов договора и заверить покупателя в их достоверности (заявление о юридической чистоте объекта жилой недвижимости);
• размер финансовой суммы, которую вносит лицо, приобретающее недвижимость, в уплату;
• перечень зарегистрированных лиц, время, когда прежние владельцы выедут из квартиры и порядок освобождения недвижимости.

    Обязательным условием является указание полной финансовой суммы, которую покупатель выплачивает за квартиру. Лицо, продающее жилье, может попросить указать меньшую сумму, поскольку это позволяет ему уменьшить сумму обязательного налога. У покупателей, которые соглашаются впоследствии, в случае оспаривания сделки, возникают проблемы, так как вернуть они могут только сумму, которая прописана в договоре.

Дополнительные пункты, которые желательно указать в ДКП

    В качестве превентивной меры участники сделок прописывают дополнительные условия, наличие которых обеспечивает быстрое разрешение спора в случае возникновения. В перечне условий, указанных дополнительно, могут быть:

• уточнение формы, которой будет передана оплата – время и способ проведения финансовых расчетов;
• точные сроки освобождения квартиры продавцом и передачи квартиры новому собственнику;
• техническое состояние квартиры, включая количество мебели, сантехнических приборов и бытовой техники. Поскольку стоимость оборудования, оснащения может составлять более чем внушительную сумму (до 15%), каждый ценный предмет указывается отдельно в специальной, прилагаемой к ДКП. Таким образом, продавец жилой недвижимости предупреждает вероятность причинения ему ущерба;
• действия сторон в случае претензий на объект недвижимости третьих лиц;
• основания, на которых ДКП может быть расторгнут. Наиболее частым основанием для расторжения договора является неисполнение участниками сделки взятых на себя обязательств;
• денежные суммы, которые должны выплатить участники сделки, если начат процесс расторжения договора (неустойка, штрафные санкции);
• указание на лицо, оплачивающее расходы по сделке купли-продажи.

Условия подписания ДКП

    Если для оформления ДКП была выбрана простая письменная форма, подписание происходит во время закладывания финансовой суммы в банковскую ячейку. При условии составления договора нотариусом ДКП подписывают в офисе нотариуса до передачи денег.

Условия вступления договора в силу

    С момента подписания ДКП считается заключенным, что подразумевает необходимость сторонами сделки выполнения условий, которые прописаны в документе. Исполненным ДКП становится после того, как участниками купли-продажи был подписан акт приема-передачи объекта жилой собственности.

    Договор можно считать заключенным, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным – когда подписан акт приемки-передачи квартиры.