О нюансах оформления сделок с недвижимым имуществом в 2018-м году

    Покупка (продажа) квартиры или иного вида недвижимости требует ответственного подхода. На кону лежат весьма значительные денежные суммы. Кроме явно просматриваемых рисков при приобретении квартир и прочего жилья обнаруживаются скрытые риски, их не всегда может определить даже высококвалифицированный риэлтор.

    Злоумышленники находят пробелы в законах и несоответствия в процедурах для того, чтобы мошенническим путем завладеть денежными средствами или недвижимостью участников сделок.

    Важно неукоснительно, не отклоняясь ни в какую сторону, соблюдать требования законодательства. Малейшее нарушение правил оформления сделки может привести к ее ничтожности, то есть недействительности. В ряде случаев ошибки одного из участников приводят к необходимости оспаривать куплю-продажу в суде.

    В данной статье будут разобраны основные моменты, при которых возникают те или иные риски, мы определимся с алгоритмом того, как их можно избежать.

Виды рисков при купле-продаже недвижимого имущества

    Риск оказаться жертвой тщательно продуманной мошеннической схемы сделки является наиболее вероятным в случаях, когда в качестве продавцов недвижимости выступают злоумышленники. Весьма частыми являются ситуации с фальшивыми доверенностями. В ином варианте мошенники используют имеющиеся у них на руках не погашенные документы на объект недвижимости и берут на вооружение так называемую схему двойных продаж.

    Как такое может случиться? Все дело в том, что в законодательстве до середины июля 2016-го года предусматривалась возможность получения дублирующих удостоверяющих права собственности документов не в одном, а в нескольких экземплярах. Эти Дубликаты можно было задействовать в процессе повторной продажи. Еще одной возможностью выполнения повторной продажи является произошедший переход на регистрацию недвижимого имущества в электронном виде, в результате которого кроме электронных Свидетельств прав собственности на руках у владельцев остались Свидетельства на бумажном носителе. Их имеющие преступный замысел люди могут использовать при оформлении сделки повторно.

Риск вероятности заключения ничтожной сделки

    Ничтожные сделки по своей сути являются незаконными, так как в них в грубой форме нарушаются законодательные требования. Одним из примеров заведомо ничтожной сделки является его подкрепление контрактом, который подписывается тем лицом, который не обладает полномочиями для его подписания. В частности, такие ситуации являются довольно частыми на практике при подписании договора предварительного формата. Почему-то кое-кто ошибочно считает, что предварительный договор не является юридически значимым документом и подписывает его, не имея на то никаких полномочий. Предварительные договора довольно часто подписывает вместо руководителя предприятия учредитель ЮЛ или родственник владельца квартиры.

    Нужно четко понимать ничтожность такого договора и ничтожность данной сделки. Вы можете считать, что все после подписания дополнительного договора идет должным образом, а в это время уже другой человек с полными правами подписи контракта подписывает и фиксирует совершение сделки купли-продажи с другим участником. Вы попадаете впросак.

Риск возникновения оспариваемой сделки

    Свойство оспоримости сделки проявляется в случаях, когда у одного из ее участников или у сторонних лиц, имеющих касательство и законные права на реализованную недвижимость, возникает сомнение в правомочности того или иного участника сделки совершать действия купли-продажи без согласования с ним. За примерами далеко ходить не надо. В юридической практике часто случается, что кто-либо из супругов единолично распоряжается недвижимым имуществом, продает его или дарит, хотя по факту оно является совместно нажитым. В ином случае руководитель компании осуществляет продажу недвижимости, не имея на то зафиксированного собранием разрешения учредителей.

Риск потерять задаток (аванс)

    Есть вероятность потерять выплаченный за квартиру задаток (аванс) в случае неграмотного составления договора купли-продажи предварительного формата и неправильной оценки его как не очень важного документа. Иногда участники сделки при его разработке задействуют типовой образец, который не учитывает конкретики и нюансов.

Риск невыполнения договоренностей по причине невнесения их контента в контракт

    Участники очень рискуют в вопросах соблюдения договоренностей между сторонами по срокам выполнения договорных условий и по прочим параметрам в случаях, когда эти договоренности не оформляются должным образом и не прописываются в договоре. Такое случается не только в отношениях между юридическими и физическими лицами, но и в политике между странами.

Еще больше подробностей:

    Для минимизации рисков нужно вникать во все юридические тонкости. К примеру, возьмем процедуру покупки квартиры. У очень многих нет четкого понимания различия между такими простыми понятиями рынка недвижимости как первичные и вторичные жилые объекты. Вторичным называется такой жилой объект, по которому за кем-то зарегистрированы права собственности. С этим все ясно. А вот жилье в новостройке является первичным объектом только до того момента, пока не осуществится регистрационная процедура по закреплению прав собственности и не будет внесена запись об этом в Росреестр. Как видите, здесь есть нюанс, на который вы до этого не обращали внимание.

    В чем же может заключаться риск, если вы покупаете квартиру, права на которую согласно регламенту законным порядком зарегистрированы? Наличие риска не исключено до тех пор, пока вы не ознакомитесь и не проанализируете ситуацию предыдущей сделки.

    Нужно понимать, что в некоторых случаях регистрация может быть выполнена в нарушение закона, это обстоятельство допускает оспаривание сделки. Вы можете получить серьезную проблему.

   Для минимизации риска такого вида следует получить и проанализировать информацию выписки из ЕГРН (до января 2017-го года из Реестра прав). В ней будут присутствовать данные как по квартире, так и по ее владельцу. Вы получите доступ к истории, в которой в документе четко прописывается установление и подтверждение прав собственности.

   Во избежание неожиданного появления наследников по закону, ранее не знавших о смерти владельца жилья, следует вписать в договор жесткие положения ответственности продавца недвижимости в подобных ситуациях.

Нюансы при реализации приватизированных квартир

   Покупателю приватизационной квартиры следует учитывать некоторые добавляющие в ситуацию риски:

• Дети, которые имеют регистрацию на дату приватизации, и не указанные в списке владельцев собственности, имеют полное право в судебном порядке добиться восстановления своих прав на недвижимость. Подать иск о нарушенных правах можно в течение трехлетнего периода (с 18 до 21 года). Точкой отсчета следует считать дату признания за истцом полной дееспособности.
• Если имеются физические лица, которые имели в квартире регистрацию до ее приватизации, не прописаные в договоре купли-продажи, они могут проживать в квартире на законном основании. Не меняет ситуации даже написанный ими нотариальный отказ.

   Довольно часто случаются явные риски и (или) нарушения в следующих ситуациях:

• Продажи нажитого вместе имущества одним супругом без согласования с другим;
• Невыполнения проблемными родителями своих обязательств выделить доли детям из купленной на средства матер. капитала и госсубсидий жилой недвижимости;
• Органы опеки не дают своего разрешения на реализацию доли (квартиры) , которая по закону принадлежит недееспособному человеку или несовершенолетнему подростку;
• Участник процесса купли-продажи недвижимости не знал о необходимости заверения контракта через нотариальную контору.

   О более проблемных с большими негативными последствиями, чем открытые риски, скрытых рисках следует почитать специальную литературу. Существуют пособия, подробно и в понятной форме разъясняющие ситуации, в которых нужно быть очень внимательным.

Рисковые моменты при переуступке прав

   Следует различать особенности процедуры покупки квартиры и переуступки на нее прав собственности. Покупается только та квартира, права на которую подтверждены регистрацией. В остальных случаях можно говорить о переуступке прав участника строительства. Рисковой компонентой в этой ситуации является возможность не выполнения сроков возведения объекта недвижимости и проблемы с не соблюдением строительных технологий. Государство предусмотрело в законодательстве исключающую двойные продажи обязательную процедуру госрегистрации прав дольщика. В строящемся ЖСК все по иному, договор переуступки прав регламентируется Уставом строительной фирмы, обязательной госрегистрации не предусмотрено.

По каким рисковым моментам нужно подстраховаться при правовой переуступке?

   Нужно получить согласие супруга. Это необходимо при наличии контракта долевого участия заключенного в период существования брачных отношений. Следует иметь в виду, что переуступка прав может быть оспорена в случае использования средств маткапитала или средств госсубсидий, которые помогли с приобретением жилья, но детские доли в них не были зафиксированы. Следует вникнуть в ситуацию, при которой выражают свое принципиальное несогласие переуступки прав органы опеки детей или недееспособных.

Риски приобретения жилья по доверенности

   Участие в оформлении сделки предъявившего доверенность доверенного лица вместо владельца недвижимого объекта увеличивает риск возможности мошенничества. Мошенники могут получить и предъявить фальшивый документ.

   Есть ряд схем, по которым злоумышленники получают ложные доверенности. По одной из них преступник договаривается об аренде квартиры с приемлемыми для реализации на рынке характеристиками. При заключении арендного договора в его распоряжении оказываются копии важных документов: паспорта и удостоверяющего право собственности Свидетельства.

   Далее дело техники – по имеющимся данным фабрикуются фальшивые документы. В искусно подделанный паспорт вклеивается фото мошенника, которому остается обратиться к нотариусу и получить доверенность, которую он мог бы предъявить для решения задачи восстановления «потерянных» документов. Еще более тонко поступают преступники оформляя доверенность на не ведающих о мошеннической задумке риэлтеров-посредников. Могут быть проблемы иного рода, связанные с неправильным оформлением доверенности и пр.