Ключевой этап покупки-продажи квартиры: заключение договора и его регистрация

    Квартира выбрана: пройдены многочисленные показы, проведена проверка юридической чистоты продавца и самого объекта недвижимости, по итогам торгов установлена конкретная сумма сделки (стоимость жилья), на которую согласны обе стороны. На предварительном этапе может быть составлен договор задатка или расписка его передаче. Но серьезных обязательств ни одна из сторон пока на себя не приняла.

   До завершения процедуры остается всего шаг – оформление купли-продажи квартиры. Он занимает от одного дня до месяца и является самым важным и ответственным. Все, что делалось до этого, – было нужно именно для того, чтобы избежать проблем, задержек и лишних нервов на этом этапе.

Шаг первый: подписание договора

Процедуру оформления сделки с жилой недвижимостью условно можно разделить на две части.

1. Подписание договора. С момента проставления под ним виз продавца и покупателя квартира продана, изменить решение можно только в судебном порядке.

2. Регистрация факта передачи прав собственности в Росреестре.
 

На первом шаге возможны два варианта.

- Заключение документа в произвольной письменной форме. В договоре купли-продажи обязательно указание реквизитов сторон, условий продажи (цена, порядок передачи средств, список участников) и параметры самого объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый участок). Документ могут подготовить профессиональные регистраторы, юристы риелторской компании или независимый юрист. Важно, чтобы договор был оформлен в строгом соответствии с требованиями Росреестра, от этого зависит скорость регистрации.

- Нотариальная заверка. В этом случае нотариус либо сам готовит документацию, либо проверит и заверит форму договора, ранее подготовленную юристами. При нотариальном участии регистрация в Росреестре проходит быстрее.
 

С нотариусом и без

   По ФЗ-172, в России с июня 2016 года все квартиры, находящиеся в долевой собственности, а также жилье с прописанными несовершеннолетними оформляется только у нотариуса. Это значит, что обычная сделка с безнотариальным договором купли-продажи доступна на условиях:

- в покупаемой квартире нет прописанных детей или несовершеннолетних с долей в собственности (для продажи нотариусу нужно будет предъявить справку из опекунского совета);

- объект находится в собственности одного хозяина или нескольких владельцев на общих правах (пример – семейная пара, в праве на собственность не указаны выделенные доли, то есть каждый из хозяев владеет половиной).
 

   При соблюдении обоих условий стоимость заключения договора составит от 5 до 10-12 тысяч рублей. Окончательная цена зависит от того, кто будет заниматься подготовкой документации. Услуги независимого юриста (консультация или составление) обойдутся в 3-8 тысяч рублей, регистраторов – до 12 тысяч, риелторов – до 5 тысяч.

   При нотариальном заключении договора расходы составят до 20 тысяч рублей (0,5% от цены сделки, согласно Налоговому кодексу) плюс плата за работу нотариуса (от 15 тысяч).

Накануне сделки

   В идеале день сделки должен сводиться к «механическим» действиям (приехали – подписали – заверили – передали деньги – отвезли документы в Росреестр). Чтобы все прошло по заранее намеченному плану, накануне мероприятия рекомендуется провести финальную встречу.

   Если это простая сделка (покупается один объект), обсудить и согласовать все моменты можно заочно – по телефону, через риелтора. В альтернативных сделках (продажа одной квартиры с покупкой нескольких) предварительная встреча обязательна. В ней должны принять участие все владельцы продаваемого жилья и покупатели объектов. Повестка дня:

1. Форма и условия составления/подписания договора. Нужно определиться, будет ли он заверяться нотариусом (какой нотариус устроит все стороны – с июля 2016 года проводить сделки можно без привязки к адресу нотариальной конторы у специалиста, с которым предпочитают работать граждане). Если нотариальной заверки не будет, надо решить, кто составит/проверит договор. При самостоятельном его составлении крайне важно (во избежание отказа Росреестра и для снижения рисков), чтобы договор посмотрел профессиональный юрист.

2. Очень хорошо, если на финальной подготовительной встрече стороны смогут ознакомиться с черновиком договора и согласовать его спорные моменты.

3. Условия расчета. Это может быть безналичная форма или наличная, через банковскую ячейку, у нотариуса или в банке. Нужно выбрать банк, который устроит всех участников, заблаговременно арендовать ячейку или открыть счета для перевода безналичных средств.
 

В день подписания

   В назначенный день проведения сделки события могут развиваться по одному из сценариев. Если это ненотариальный договор, стороны встречаются в офисе выбранного банка. У большинства крупных финансовых компаний есть отдельные переговорные комнаты, где продавец, покупатель и риелтор (если он ведет сделку) могут в спокойной обстановке перечитать документ и поставить визы.

   Перед этим в ячейку банка (на счет покупателя) помещаются средства на покупку квартиры. После визирования договора купли-продажи происходит следующее:

- Если это оговорено, покупатель передает продавцу аванс в установленном размере. Различие между авансом и задатком: при срыве сделки аванс возвращается в любом случае, задаток же либо остается продавцу, когда от сделки отказывается покупатель, либо возвращается покупателю (частично, полностью, в двойном размере), когда процедура сорвана по вине продавца. Задаток – это гарантия того, что покупатель настроен серьезно. Аванс – это страховка от повышения цены после достижения договоренности.

Если оговорен расчет по факту завершения процедуры, доступ к деньгам для продавца будет возможен только после регистрации в Росреестре.
 

   Если документы заверяются нотариусом, то покупатель сначала размещает деньги в банке, а затем направляется на встречу всех участников в кабинет нотариуса. При самостоятельном составлении договора его подписание займет не более часа, при нотариальной заверке – до 3 часов.

   В любом случае обязательно подписываются два экземпляра договора (они оба потребуются для регистрации нового владельца). При нотариальном оформлении это три копии (опять же, все нужны для подачи документов в Росреестр).

Регистрация нового собственника

   Регистрация сделки по закону выполняется в течение 1-4 недель (с нотариальной заверкой пройти процедуру можно за день). Скорость зависит от качества сформированного пакета документов (заявления, оригинал квитанции об уплате пошлины, кадастровый паспорт, документы о правах собственности, удостоверения участников, купля-продажа, акты приема-передачи). За постановку на учет каждый участник сделки платит пошлину (350 рублей).

   Факт регистрации нового владельца означает, что сделка закрыта. Продавец может получить полную сумму расчета (для этого достаточно предъявить заверенный договор) и обязан освободить жилье в оговоренные сроки.