Как грамотно решить задачу продажи ипотечной квартиры

    Ситуации с продажей купленной в ипотеку жилой недвижимости в современных экономических условиях получили в РФ большое распространение. С каждым годом коммерческие сделки данного вида совершаются все чаще и чаще. Продажа купленной в ипотеку жилой недвижимости зачастую является вынужденным действием.

    К непростому при принятии решения шагу вынуждают различные обстоятельства:

- потеря трудоспособности;
- необходимость переезда в другой район города или в иную местность;
- размен купленной на условиях ипотеки жилой недвижимости на пару квартир, имеющих меньшую площадь;
- понижение уровня заработной платы;
- увольнение с работы и пр.

О двух наиболее распространенных случаях продажи купленной на условиях ипотеки квартиры

    Первый случай совершенно ординарный. Заемщик оплачивает платежи по ипотечному договору, но на каком-то этапе решает, что его семье (возможно в связи с появлением еще одного ребенка) будет недостаточно квартиры имеющейся площади. Он решает ее продать и приобрести что-нибудь (опять-таки через ипотеку) большего размера.

    Поставленная задача продажи и покупки обычно решается с помощью специализирующегося на купле/продаже недвижимости агентства. Появившиеся в ходе реализации сделки финансы можно потратить как на погашение имеющегося ипотечного кредита, так и на оплату суммы первого взноса нового ипотечного контракта.

    В иной ситуации необходимость продажи появляется по вынужденным причинам отсутствия возможности осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту. В данном случае алгоритм действий несколько другой. Как и в первом случае, продавцу нужно найти покупателя, но он должен согласиться на заключение с банком специального соглашения. В этом документе прописывается процедура перевода долга.

    Покупатель получает права собственности на покупаемую квартиру только в том случае, если он соглашается гасить долг продавца перед банком, возможно по иной оговоренной схеме выплат. Продавец перестает быть должником, покупатель до погашения задолженности им становится, причем заключить договор ипотеки он может как с тем, так и с иным банком. Банковские структуры в этом случае в значительной мере рискуют. Для того чтобы минимизировать проблему, их службам нужно тщательно проверить надежность и платежеспособность будущего заемщика. По этой причине быстро дело не делается. На все про все может уйти несколько месяцев.

Об отчуждении квартиры у банка

    Если у заемщика возникают сложности с погашением ипотечного кредита, в выдавшей кредит банковской структуре начинают искать нового покупателя. Банку желательно максимально оперативно решить вопрос, ему нужны поступления выплат без задержки во времени. Если покупатель не находится, банком предлагается партнер, который поможет с осуществлением сделки. В этой связи необходимо учесть нестандартность процедуры продажи. Нюансом является принадлежность квартиры после оформления ипотечного контракта к категории залогового имущества. Данный момент работает на сильное понижение стоимости недвижимости. Для решения задачи погашения платежей от банковской структуры клиенту может поступить предложение продать квартиру и рассчитаться по задолженности. Существует практика, по которой проведение сделки контролирует кредитный сотрудник банка, оформление продажи недвижимости и проведение расчетов через банк осуществляется при его личном присутствии.

    Регламентирует процедуру отчуждения ФЗ «Об ипотеке» и иные профильные нормативно-правовые акты. В них, как и в федеральном законе, зафиксирована способность собственника распоряжаться недвижимым имуществом даже в случае передачи его в залог.

    Ситуация, в которой являющаяся предметом залога оформленная на условиях ипотечного договора квартира не может отчуждаться каким-либо иным третьим лицам, встречается довольно часто. Лишь при наследовании ограничение не действует. При наличии закладной процедура отчуждения квартиры может осуществляться только при присутствии в ней четко прописанного конкретного пункта.

    При согласии кредитора поиском покупателя может заняться сам заемщик. Свои особенности имеются при выполнении обмена квартирами. Предмет залога распространяется на новую квартиру.

    Если осуществляется процедура купли/продажи, залогодатель имеет право досрочно погасить оговариваемую часть ипотечного кредита из полученных при осуществлении сделки средств. Та же самая квартира будет выступать залоговым имуществом при решении нового покупателя купить недвижимое имущество в кредит. В этом случае задолженность бывшего залогодателя переводится новому.

Нюансы приобретения ипотечной квартиры

    Банк должен дать свое согласие на сделку. Приобретение ипотечной квартиры может осуществляться по одной из двух схем. Момент снятие залога является определяющим. Одни нюансы существуют при снятии залога до момента регистрации прав, другие – после.