Богатая практика украинских юристов нового времени, занимающихся сопровождением сделок, связанных с недвижимостью, позволяет говорить о широком комплексе проблем и недоработок, существующих в современном законодательстве. Несмотря на то, что большинство аспектов данного правового материала в достаточной степени подвергнуты необходимой стандартизации и в большинстве своем синхронизированы с иностранным законодательством, периодически в фокус регулярного аудита попадают разного рода юридические нюансы.

    Помимо ожидаемых сложностей, которые совершенно естественным образом проистекают из разнородности объектов сделок, интересов субъектов и прочих особенностей рынка, отмечается ряд особенностей, связанных с несовершенством законодательства Украины. Такие недоработки позволяют развиваться разного рода манипуляциям на рынке недвижимости, граничащим с мошенническими действиями.

Исторический аспект

    Одним из наиболее часто проводимых юридических мероприятий в процессе обеспечения законности сделок с недвижимостью является проверка наличия права собственности на жилище, или – выражаясь юридической терминологией – проверка титула. Зачастую (в большинстве современных государств) такая процедура заключается в ряде формальностей, к которым, например, относится осуществление выписки из реестра. Однако в правовом поле Украины таковыми мероприятиями обойтись невозможно, поскольку практикующими юристами отмечается чрезмерно высокая степень дефектов, вызванных историческими видоизменениями законодательства и их высокой плотностью. Выражается это, в первую очередь, в том, что полноценная проверка законности права владения жилищем требует тщательного изучения всей истории его приобретения – т.е. последовательности переходов этого права от собственника к собственнику с оценкой законности таковых на каждом этапе.

     Отсюда неминуемо следует, что при осуществлении подобной работы необходимо тщательно ознакомиться с законодательством соответствующего периода украинского права. Так, для примера можно перечислить самые основные его вехи:

- реформа в области порядка регистрирования права, сопровождающаяся вступлением в силу положения о работе Государственного кадастра Украины (2013 г);


- реформа отрасли градостроения (2011 г);


- обнародование Земельного кодекса (2002 г.).

    Нередко сопровождающим сделки юристам в попытках определить правовой статус жилища с обширным перечнем сменившихся владельцев приходится обращаться к документации советского периода.

Аудит и осмотр недвижимости

    Юридическая проверка недвижимости отличается большей долей формальности, так как прежде всего, представляет собой обыкновенную проверку необходимой документации. При этом она не может быть признана достаточной, поскольку помимо нее обязательными являются также технический и коммерческий аудит, для обеспечения эффективности каждого из которых следует организовать сообщение всех проверяющих.

    На украинском рынке недвижимости особую роль играет физическая проверка помещения. Связано это с тем, что на практике довольно часто имеют место ситуации, когда реализуемый объект существует только формально – на бумаге. При этом наиболее позитивным разрешением подобных неприятных случаев может быть такое развитие событий, когда была незаконно снесена или реконструирована (о чем продавец был не осведомлен). В противном же случае речь обыкновенно идет о мошенничестве.

    В связи с тем, что в 2013 году ознакомление с техническим паспортом объекта недвижимости при заключении сделок купли-продажи стало не обязательным, стало умножаться количество махинаций, при которых реальные параметры квартир не соответствовали описательным данным. Между тем, сверка технического паспорта или документов проектирования с фактическим состоянием объекта представляет собой наиболее действенный способ выявления перепланировок.