Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению. Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше. Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления. Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель. С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

• точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
• подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности. Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий. Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

• Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
• Банк находит покупателя.
• Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
• В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
• Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца. Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту. Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту. Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель. Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости. У этого способа тоже есть недостатки. Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

• выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
• можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
• необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка. Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней». Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.