Приватизация жилья: все, что следует знать о процессе

    Как известно, в Советском Союзе с частной собственностью все было сложно. Так что после того, как он развалился, одним из шагов по переходу к рыночной экономике стала передача людям жилья. Такой переход его из государственной формы собственности в частную и назывался приватизацией. Когда этот процесс завершался, собственник получал возможность делать с теперь уже своими квадратными метрами, что хотел.

    Сперва были установлены сроки бесплатной приватизации, но многие не укладывались в них, так что сначала они несколько раз переносились, а с 2016 года этот процесс стал бесплатным. На данный момент неприватизированным осталось около 20% жилого фонда - и эти квартиры, согласно данным Минстроя России, постепенно становятся собственностью граждан.

Приватизация - что это такое

    Итак, если человек живет в квартире на законных основания, а квартира эта принадлежит городу или государству, то она может быть передана ему бесплатно - это и есть приватизация. То есть до того, как ее процесс завершится, человек проживает на квадратных метрах по договору социального найма, который не дает ему права этими метрами распоряжаться. Вопросы приватизации возлагаются на органы местного самоуправления.

Получение квартиры по договору соцнайма: нюансы

    Государство даёт квартиры тем, кто, как оно считает, в них нуждается, а самостоятельно купить жильё или улучшить свои условия проживания не может. С такими гражданами заключается договор социального найма муниципальной квартиры. Приватизация квартиры через договор соцнайма — распространённый способ стать владельцем своего жилья в РФ для тех, кто не может её купить. Но жилье от государства отличается сложностью в получении: нужно «постоять» на очереди. На получение квартиры по соцнайму могут претендовать те, кто встал на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года. Те, кто сделал это после 1 марта 2005 года, тоже вправе претендовать на жилье, но они должны доказать, что являются малоимущими. Хотя в очереди стоять придётся и тем, и другим.

    Чтобы осуществить постановку на жилищный учет, нужно доказать, что семья малоимущая, то есть на каждого её члена приходится меньше прожиточного минимума (на самом деле условий больше, но это основное). Необходимо собрать бумаги, подтверждающие положение семьи, и обратиться в органы местного самоуправления. В Москве это Департамент городского имущества (подача заявки возможна через любой столичный МФЦ «Мои документы»).

Жильё, полученное по договору соцнайма, можно сразу же приватизировать.

У кого есть право на приватизацию

    Участвовать в приватизации имеет право каждый россиянин, но только один раз в жизни. Исключение — те, кто в первый раз участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним. За такими людьми сохраняется право приватизировать жилье ещё раз после того, как им исполнится 18 лет. Более того, как уточняет руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова, дети включаются в число собственников при приватизации в обязательном порядке, а неучастие ребёнка в приватизации возможно только с разрешения органов опеки и попечительства, хотя на практике такие случаи почти не встречаются.

    То есть несовершеннолетний сначала участвует в приватизации квартиры в долях с родителями, а после достижения совершеннолетия может воспользоваться своим правом ещё раз, если на тот момент будет зарегистрирован в другом неприватизированном жилье. Например, если он получит её как очередник или пропишется по месту жительства супруга или супруги.

    Право на приватизацию квартиры есть у всех, кто в ней зарегистрирован (прописан). Чтобы приватизировать жильё, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в ней.

    «Для оформления приватизации квартиры имеет значение не факт проживания, а именно факт постоянной регистрации в квартире», — отмечает специалист департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Ирина Забарская.

Можно ли не приватизировать квартиру

     Да, и это распространённая практика. Нередко жильцы дают своё согласие на приватизацию, но от личного участия в ней отказываются. В этом случае квартира становится собственностью остальных жильцов, но «отказник» сохраняет право на пожизненное проживание в квартире. Выселить его нельзя ни при каких условиях, даже после продажи квартиры он сохранит право жить в ней.

    «Причины, по которым граждане не хотят участвовать в приватизации, разные, — отмечает Светлана Краснова из „ИНКОМ-Недвижимости“. — Например, пожилые родители могут отказаться от приватизации, чтобы собственниками квартиры стали их дети, и в дальнейшем избежать затрат на оформление наследства или споров между наследниками. Кто-то отказался от приватизации, чтобы не платить налоги на имущество, которыми облагается любая собственность».

Квадратные метры, которые не могут пройти процедуру

    Приватизировать можно жилые помещения, которые предоставлены гражданам на условиях социального найма и в которых они оформили постоянную регистрацию. Это отдельные квартиры или комнаты в коммуналках, полученные как во времена СССР, так и позже.

    Но не всякое государственное жилье можно оформить в собственность, даже если люди там прописаны. Нельзя приватизировать недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, помещения в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные квартиры (кроме жилфонда совхозов и приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий). Нельзя также сделать частной собственностью жильё, которое находится в сельской местности и относится к стационарным учреждениям социальной защиты населения (домам-интернатам). Тем, кто хочет приватизировать квартиру, заранее нужно выяснить, не относится ли она к одной из этих категорий.

    Кроме того, государство в некоторых случаях не разрешает приватизировать жильё, чтобы защитить интересы проживающих или сохранить здания.

    «В запретный перечень можно включить жилые помещения, предоставляемые сиротам при достижении ими совершеннолетия, — добавляет Ирина Збарская из НЮС „Амулекс“. — Чтобы защитить сирот от мошенников, их жильё в течение пяти лет имеет статус специализированного жилого фонда, который запрещено приватизировать. Есть ещё квартиры в домах, которые относятся к памятникам архитектуры. Прямого запрета на их приватизацию нет, и в некоторых случаях получается оформить на них права собственности, но часто в этом праве отказывают, ссылаясь на особую историческую и культурную ценность здания, которое является культурным достоянием всех жителей города».

Информация о приватизации: где ее найти

    Узнать, приватизировано ли жилье, может кто угодно. Самым простым и быстрым способом прояснения ситуации станет изучение квитанции, выписанной за коммунальные услуги - там обязательно указывается тип жилья. Однако этот источник может оказаться и ненадежным: информация в коммунальных службах обновляется небыстро.

    Зато можно запросить выписку из госреестра и изучить графу «Правообладатель»: если жилое помещение принадлежит городу, то он и будет там указан. Если есть информация, что квартира в Чехове была приватизирована до 1998 года, то можно обратиться и в БТИ, где хранится информация о ней.

Какие документы требуются для оформления собственности и как ее проводить

    Все граждане, которые зарегистрированы в приватизируемом жилье, имеют право на проведение соответствующей процедуры, в том числе и несовершеннолетние. Именно поэтому для начала требуется получение согласия от них - письменного и нотариально заваренного.

    Когда все собранные документы подаются в регистрационный орган, там должны присутствовать все, кто проживает в квартире - такое пояснение дают эксперты. Существуют ситуации и уважительные причины, которые не позволяют кому-то присутствовать, но имеет право на подтверждение законности действий своим заявлением о согласии оформить квартиру в собственность, также заверенным у нотариуса. Приватизирующему важно иметь на руках документы, которые подтверждали бы уважительность причины. Ею может стать продолжительная дальняя командировка, лечение или госпитализация.

    Когда приватизируют жилье несколько человек, для них возможна схема совместной либо долевой собственности. Разница заключается в том, что во втором случае у каждого владельца будет право на определенное количество квадратных метров или на комнаты, на распоряжение которыми у него будут некоторые огграничения. Совместная же собственность признает равные права на жилье, распоряжаться которым также можно только совместно, то есть все собственники должны приходить к общему знаменателю

    Итак, после того, как все согласились с необходимостью приватизации и было установлено число будущих владельцев, требуется собрать массу необходимых бумаг. Начинается перечень паспортами всех, к то участвует в приватизационном процессе (в том силе тех, кто не достиг совершеннолетия, но кому уже больше 14 лет. Также потребуется в письменном виде подтвердить и заверить у нотариуса согласие на приватизацию каждого, кто имеет регистрацию в квартире. Такое согласие может составляться самими участникамио, но в нотариальной конторе есть форма, которую можно попросить.К документам добавляется заявление о приватизации, которое оформляется при обращении в МФЦ «Мои документы») и договор, подтверждающий право на приватизируемое жилье по соцнайму. Приватизирующие еще должны взять с собой выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица, ордер или же копию распоряжения на жилые квадратные метры. Советский ордер сегодня является основанием для того, чтобы заключить договор о социальном найме. Если такого договора нет, то именно ордер подтверждает, что жильцы имеют право на свою квартиру. Он сохраняется не всегда и его заменяет архивная справка, которую получают в органах местного самоуправления. Наконец, обязательным является наличие документа о том, что право на приватизацию не использовалось. Такую справку можно получить в отделениях муниципальной власти.

    Подается готовый пакет в личной форме по приходу в «Мои документы». В столице это можно сделать и в онлайн-режиме, воспользовавшись официальным сайтом правительства Москвы. Договор передачи, по которому новый владелец или владельцы получают свою квартиру, не требует уплаты пошлины и нотариального заверения, занимает весь процесс 46 дней.

    После того, как документы на право владения будут получены, его потребуется зарегистрировать в Росреестре через его отделение, МФЦ или Госуслуги.

Имеет ли право на приватизацию один человек при условии проживания нескольких

    Да, никаких проблем тут нет. Эксперты отмечают, что наиболее распространенным вариантом этот является в том случае, если у семьи есть намерение квартиру продать. Тогда все ее члены приходят к договоренности и оформляют квадратные метры в собственность одного человека. Но для этого требуется согласие всех тех, кто проживает в жилье, без него оформить ничего не получится, даже если это будет делаться через судебные органы.

Возможные приватизационные проблемы

    Главная среди них - невозможность для человека подтвердить, что в тех жилых помещениях, где он проживал, он не участвовал в процессе приватизации. Особенно это касается случаев не просто проживания, но регистрации. Что делать человеку, который не может предоставить требуемые доказательства? Надо сказать, что ему остается только обращаться за соответствующим судебным решением.

    Также достаточно частой проблемой, с которой могут столкнуться приватизирующие граждане, является не просто отсутствие ордера на получение жилья у их - его по какой-то причине может не оказаться и в жилищных органах. Чем это грозит? Поскольку именно ордер становится основанием для договора соцнайма, то тем, что этот договор не будет заключен, то есть у приватизационного процесса не будет оснований. С счастью, в судебном порядке можно решить даже такой сложный вопрос, так что если подобная ситуация возникла, рекомендация экспертов заключается в обращении в суд.

Перемены после приватизации

    Когда все завершается, человек, считавшийся квартиросъемщиком, становится владельцем. Это означает право на продажу, дарение, сдачу, разделение на доли и завещание. Выселить владельца из квартиры нельзя, как и снять его с регистрации.

    В то же время, оформив право собственности, человек оказывается вовлечен в процесс владения имуществом и управления им больше, чем до этого. Так, ежегодно ему потребуется уплачивать имущественный налог. Так, это подразумевает ежегодную уплату налога в размере 0,1% от стоимости квартиры, которую установил кадастр. Также с него потребуют уплаты ежемесячных взносов, которые удерживаются на капитальный ремонт квартиры. Кроме того, собственник всегда участвует в услугах по содержанию имущества, которые распространяются на весь дом. Это может быть смена домофона или услуги консьержа. Также все собственники вместе решают вопросы по местам общего пользования, что раньше было заботой государства.