Принципы оценки недвижимости

    Процедура анализа стоимости недвижимости выполняется на базе определённых принципов, способных в значительной мере повлиять на конечную стоимость объекта. На сегодняшний день их принято разделять на 4 группы:

- принципы, находящиеся в прямой зависимости от ситуации на рынке;

- на основании требований, предъявляемых к недвижимости;

- принципы, определяемые представлениями клиента: замещение, ожидание и полезность;

- принципы оптимальной эксплуатации

    Производя оценку, специалист учитывает все вышеописанные принципы. Это позволяет получить более точные данные, что повышает эффективность предстоящих операций. Рассмотрим принципы оценки по отдельности:

Принципы, находящиеся в прямой зависимости от ситуации на рынке

- Спрос и предложение. При низком спросе цена на объект будет понижена и, напротив, повышена, при высоком спросе.

- Конкуренция образуется в результате получения определённой прибыли за совершённые сделки. В то же время сверхприбыль способствует снижению доходности.

- Изменения. С течением времени практически каждый объект подвергается определённым изменениям, которые могут зависеть как от внутренних, так и от внешних факторов.

- Зависимость стоимости недвижимости от разнообразных внешних факторов является одним из важнейших критериев определения конечной цены.

- Соответствие объекта действующим нормам и стандартам способствует увеличению его стоимости. В то же время несоответствие стандартам приводит к снижению цены ниже рыночной.

Принципы, определяемые на основании требований к недвижимости

- Остаточная отдача (производительность) является ключевым параметром определения цены на объект. Как правило, она эквивалентна доходу, получаемому от его эксплуатации, за вычетом трат на содержание и обслуживание.

- Уровень баланса (сбалансированность). Любую недвижимость можно условно разделить на составляющие, сочетание которых характеризуется определёнными пропорциями.

- Оптимальность размера оказывает серьёзное влияние на принятие конечного решения, так как определяет привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя.

- Разделение прав является обыденной юридической процедурой. Соединение и разделение прав позволяет увеличить конечную стоимость объекта.

- Вклад. Результатом каждой успешной инвестиции является чистый доход.

Принципы, определяемые представлениями клиента

- Замещение. Данный принцип является аналогом равнозначной полезности. Он основывается на том мнении, что покупатель вряд ли согласится платить больше минимальной цены объекта.

- Ожидание. Для недвижимого имущества, которое в будущем может приносить определённый доход, оптимальная цена вычисляется на основании вероятной прибыли и суммы денежных средств, которые можно будет получить от повторной продажи.

-Полезность. Доходность оцениваемого имущества находится в непосредственной зависимости от потенциальной пользы, получаемой инвестором при его покупке и дальнейшем использовании.

Принципы оптимальной эксплуатации

    Эффективность каждого объекта подвержена определённым колебаниям. Рассматриваемый принцип основывается на том факте, что на конечную цену влияет уровень максимально допустимой эффективности использования объекта.

    Рассмотренные принципы позволяют специалистам получить достоверные данные о реальной цене объектов недвижимости.