Особенности альтернативных сделок при купле-продажи недвижимости

    Люди, не сталкивающиеся часто с рынком недвижимости, не всегда могут сразу понять, чем отличаются друг от друга свободная и альтернативная сделки. А разница здесь очень серьезная.

Немного о терминах

    Свободная сделка – самая простая, тут задействовано только две стороны: продавец и покупатель. Они согласовывают между собой условия купли-продажи и оформляют сделку, как только договорятся между собой. В этом случае можно даже обойтись без помощи риелторов.

    Совсем иная ситуация с альтернативными сделками, которые чаще всего встречаются на рынке недвижимости.

    Чаще всего собственники жилья продают свою квартиру, чтобы купить другую: большего размера, в более удобном районе и т. п. Тогда продажа старой и покупка новой недвижимости происходят одновременно, то есть договора заключаются сразу на обе квартиры (или больше, если в цепочке несколько участников).

    То есть при альтернативной сделке присутствуют не два, а минимум три человека: покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй. В этой ситуации основную сумму вносит главный покупатель, а остальные фактически обмениваются квартирами с доплатой.

    Иногда в таких цепочках участвует по 5–6 человек, тогда процесс купли-продажи стараются разбить на части, поскольку сам процесс согласования всех условий может сильно затянуться. Поэтому покупателя обычно предупреждают, что его ждет «альтернатива», то есть ему придется подождать, пока соберется вся цепочка и будут проверены все квартиры, согласованы все условия.

     Важно: браться за куплю-продажи недвижимости без риелтора не стоит: сбор всей цепочки, согласование всех условий и реализация сделки без опыта – дело очень сложное.

Особенности осуществления альтернативных сделок

Есть несколько основных типов альтернативных сделок:

    Уменьшение жилой площади с доплатой: чаще всего на это идут пожилые люди, которые либо не могут, либо не хотят по каким-то причинам жить в одиночку в большой квартире. Но они обычно не хотят менять район своего проживания, поскольку здесь же живет большая часть их знакомых, здесь привычные магазины, аптеки, парикмахерские и врачи в поликлинике. Они продают квартиру, к примеру, трехкомнатную, покупая одно или двухкомнатную, и получая доплату – разницу между условной трешкой и однушкой.

    Увеличение площади. Здесь идет обратный процесс: покупатель, продавая двушку, приобретает трехкомнатное жилье, оплачивая его полученными за старую квартиру средствами и добавляя недостающую сумму.

    При увеличении площади необязательно потребуется доплата. Если у семьи двухкомнатное жилье в центре города, а приобретают они три комнаты в спальном районе, то возможно обойтись без доплаты. Ничего сложного, но если хозяин трехкомнатного жилья хочет приобрести однушку и автомобиль на оставшуюся сумму, то схема усложняется. Нужно найти покупателя на двухкомнатное жилье в центре, получить за него аванс, найти подходящую «трешку», дать аванс продавцу, который, в свою очередь, отдаст деньги владельцу однокомнатной. При этом риелторы должны проверить документы на все три квартиры, чтобы избежать неприятных сюрпризов после заключения сделок.
И только после этого все три владельца встречаются, заключают договора и передают деньги.

    Если в цепочке задействована квартира с ипотекой, то порядок работы не меняется, а вот срок согласования может увеличиться: у каждого банка свои требования к документам и финансовым расчетам, что может серьезно повлиять на время, требуемое для согласования условий.