Обновление налога на продажу квартиры: на что обратить внимание?

    После 1 января продавцы квартир могут потерять часть полученного дохода из-за вступления в силу новых правил расчета налога. До совершения сделки следует определить, чем именно грозит новый сбор.

 

 

    Сегодня каждый человек, который решил продать квартиру, будет обязан перечислить в бюджет налог с полученного дохода. Данное правило действует, если квартира у продавца находилась меньше 5 лет, хотя до января этот срок составлял всего три года.

 

 

На кого распространяются нововведения

 

 

    Следует учесть, что новый порядок коснется тех продавцов, которые приобрели жилье в январе 2016 года или позднее. Остальные собственники могут не беспокоиться, поскольку на них распространяются старые правила, где зафиксирован 3-летний срок владения имуществом. Налог обязателен для всех, кто получил квартиру по договору дарения, унаследовал или купил. Для одаряемых лиц действует исключение из общей нормы, поскольку они должны приобрести собственность у близкого родственника. Закон относит к таким только членов семьи по нисходящей (дети, внуки) или восходящей (родители, дедушки и бабушки) линиям, сестер и братьев (включая сводных).

 

 

    Все остальные собственники должны учитывать введение минимальной стоимости на основе регионального коэффициента. Он определяет минимальную стоимость жилья с позиции государства и выражается в кадастровой стоимости квартиры, которая умножена на установленное в каждом субъекте страны значение. Для Москвы оно составляет 0,7. Это означает, что при продаже по меньшей цене для налогообложения главную роль играет минимальная стоимость, а не та сумма, которая зафиксирована в договоре.

 

 

Что грозит продавцам жилья

 

 

    Описанные новшества лучше прояснить на примере. Если квартира приобретается в 2016 году за 4 миллиона рублей, а впоследствии срочно продается в связи с потребностью в деньгах, то при получении дохода придется заплатить налог. Если вы продаете квартиру за ту же сумму, то фактически дохода не получаете, то есть платить ничего не должны. Но так было до 2016 года, а теперь следует подстраховаться и посмотреть сведения в государственном кадастре. Допустим, по его оценке недвижимость стоит не 4, а 6 миллионов рублей. Это значит, что в Москве власти посчитают, что квартира продана не за 4 миллиона, а за 6*0,7, то есть 4,2 миллиона. Следовательно, 200 тысяч будут доходом, с которого придется платить налог в 26 тысяч рублей.

 

 

    Если квартира получена безвозмездно, то придется заплатить государству из расчета ее полной стоимости, причем минимум опять же устанавливается в размере, определенном кадастровой оценкой.

 

 

    Так, если жилье будет продано за 4 миллиона, а его цена в соответствии с кадастровыми сведениями составит 7 миллионов, то придется заплатить налог с 4,9 миллионов (7*0,7), а он составит уже 637 тысяч рублей.

 

 

    Если при сопоставлении кадастровой стоимости с реальной первая оказывается меньше, то платить следует на основании действительной цены.

 

 

    Созданный механизм налогообложения имеет свои теоретические основания, он противодействует незаконным методам уклонения от сборов. Часто покупатель и продавец намеренно указывают в соглашении меньшую сумму, намереваясь снизить налог. Но следует также учитывать, что кадастровая оценка не всегда объективна, в судах рассматривается множество исков об оспаривании ее результатов. В реальности вполне возможны ситуации, когда собственник реализует имущество с убытком для себя, но у него все равно появляется обязанность заплатить деньги государству.

 

 

Как сэкономить продавцам

 

 

    Продавцы жилья могут уменьшить нагрузку путем использования налогового вычета. Эта возможность возникает ежегодно, размер суммы, на которую можно уменьшить базу для налогообложения, составляет 1 млн рублей.

 

 

    Например, при покупке квартиры за 10 и последующей продаже за 12 миллионов рублей следует посмотреть кадастровую стоимость и умножить ее на 0,7 (коэффициент). Допустим, полученное значение меньше реальной цены. При использовании вычета в 1 млн доход тоже составит 1 млн (12-10-1), с него придется заплатить налог в 130 тысяч рублей.

 

 

    Если кадастровая стоимость составляет 20 млн рублей, то базой для расчета налога будет уже 14 млн рублей (20*0,7). Отнимая от полученной прибыли миллион, получаем доход в размере 3 млн, налог с которого составит 390 тысяч рублей.

 

 

    Другая ситуация – произошла продажа подаренной, унаследованной квартиры за 4 миллиона рублей.

 

 

    Если эта сумма больше кадастровой стоимости, то вычет позволит перечислить налог только с 3 млн, то есть размер сбора составит 390 тысяч.

 

 

    Предположим, что в описанной ситуации стоимость в кадастре равна 7 млн рублей. Налог с вычетом составит 507 тысяч рублей на основе формулы (7*0,7 – 1)*0,13.

 

 

    Дополнительным способ сокращения налога является учет затрат на улучшение имущества. Потребуются документы, подтверждающие несение расходов на:

 

 

- составление проектной документации;
- приобретение строительных материалов, осуществление работ;
- подключение к коммунальным сетям;
- отделку жилого помещения.

 

 

    Полученную сумму тоже можно вычесть из налогооблагаемой базы.

 

 

    Часто используется другой метод освобождения от сбора, связанный с уступкой прав. Его можно применить только тогда, когда право собственности на жилье еще не зарегистрировано. Обычно такое бывает при покупке квартиры в строящемся доме или при незаконченной приватизации.

 

 

    Если же документы уже на руках, то лучше подождать истечения установленного срока, после чего совершить сделку. Часто жилье продается с целью приобретения нового, поэтому следует помнить, что покупатели тоже могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 2 млн рублей. Эта возможность предоставляется только один раз.