Как продать квартиру с обременением?

    Рынок недвижимости никогда не пребывал в постоянном застое. Несмотря на экономическую ситуацию, которая способна не в лучшую сторону повлиять на ситуацию с куплей и продажей квартир, домов и земли, торговые сделки в данной сфере продолжают осуществляться. Это естественно, но требует обращения большего внимания некоторым нюансам.

    Одним из таких является недвижимость, относящееся к категории обремененной. Это означает, что на свою долю от квартиры имеет право каждый проживающий в ней гражданин. В таком случае возникает вопрос, что же делать продавцу, если спрос может падать, но предложение всегда есть?

Ситуации с обременением квартиры

    Существует достаточно много вариантов, при которых решение проблемы обременения можно произвести мирным путем без привлечения судебных органов. К сожалению, это случается далеко не всегда. Так, попадая в неприятную ситуацию, продавец вполне может столкнуться с недовольством покупателя, который, кроме того что вправе потребовать уплаченную сумму обратно в полном объеме, так ещё и может отсудить компенсацию за моральный ущерб.

    Самым приемлемым для продавца вариантом считается ситуация, при которой все прописанные родственники самостоятельно и добровольно выписываются из квартиры. В таком случае покупатель получает полностью свободную квартиру, и сделка совершается на мирной основе. Но, к сожалению, такая ситуация случается крайне редко, из-за чего продажа обремененной квартиры становится настоящей проблемой.

    Исходя из этого, чаще всего продавец имеет дело с бывшими родственниками (мужем, женой и т.д.), которые не желают добровольно выписываться из квартиры. Подобная ситуация требует судебного решения, значительно замедляющего продажу. Подобный вариант поможет в тех случаях, когда прописанные граждане не имеют законных оснований в отказе от оформления выписки. Если же основания есть, суд окажется бессильным и не сможет помочь продавцу. Законным основанием принято считать ряд ситуаций. Среди них можно выделить момент приватизации, при котором квартиры записывается на одного из проживающих, в то время как второй отказывается от процедуры. Даже при разводе и разделе имущества второй супруг, отказавшийся от права собственности, имеет полное право на бессрочное проживание в квартире. В таком случае предмет спора может стать камнем преткновения на долгие годы, поскольку ни один суд не сможет признать незаконность подобных действий.

    Такое положение вещей крайне отрицательно влияет на положение собственника, желающего продать недвижимость. Продавцу приходится идти на различные ухищрения, многие из которых законными не являются. Так, сокрыв факт обременения, продавец рискует стать ответчиком в суде и проиграть дело, столкнувшись с необходимостью выплат за моральный ущерб.

Виды обременения

Различают два вида обременения:

• договор пожизненного содержания с иждивением;
• "завещательный отказ".

    В первом случае речь идет о третьем лице, проживающем в квартире, являющейся предметом торговой сделки. Договор пожизненного содержания предполагает, что плательщик ренты не имеет права производить какие-либо торговые операции с жилой площадью без согласия иждивенца.

    В случае завещания наследник является собственником квартиры, имея право производить различные операции с ней (сдача в аренду, продажа, жарение и т.д.) без согласия "отказополучателя", коим является неудавшийся продавец. Это касается и сроков проживания - наследник может считаться жильцом недвижимости до окончания установленного срока или до конца своих дней.

    При этом, продажа квартиры с обременением потребует значительного снижения стоимости.