Изменения в налогообложении дохода от продажи квартир после 1 января 2016 года

    Все объекты недвижимости, приобретенные в собственность после 1 января 2016 года, будут подчиняться совершенно новым правилам налогообложения. Будет увеличена длительность срока владения для освобождения от 13-ти процентной ставки налога, а также назначен минимальный предел налоговой базы, которая раньше никак не ограничивалась и равнялась стоимости сделки в договоре купли/продажи. Один миллион рублей вычета, если квартира приватизирована, никто отменять не собирается. До того как начнут действовать эти поправки к основному закону остается немного больше чем семь месяцев. Поэтому обе категории игроков на рынке недвижимости, как продавцы, так и покупатели, будут хотеть выполнить свои планы до этой даты. И никто из экспертов не может предсказать, будет ли значительное оживление на рынке недвижимости или нет в этот оставшийся период времени.

Основной  смысл  новых  поправок  к  закону

   Новый Президентский Указ от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в первую и вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации» является основанием для двух серьезных изменениях в сфере недвижимости.

   В первую очередь, необходимая длительность владения недвижимостью для освобождения от налогообложения будет повышена с 3 до 5 лет (хотя есть и исключения из этого правила).

   Во-вторых, если объект недвижимости был продан раньше чем через 5 лет, то государством предоставляется налоговый вычет в размере суммы, которую затратили на приобретение этого объекта.

   А та минимальная база, от которой будет вычисляться налог в размере 13 процентов, будет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости недвижимого имущества. C появление этого минимального порога размер налоговых отчислений может существенно повыситься.

   Продавцу очень повезет, если в момент оформления документов в регионе, где проходит сделка, кадастровая стоимость будет еще не назначена. Тогда можно считать по старому, от суммы, записанной в договоре. Но скорее всего, в крупных городах регионального значения все это будет выполнено в максимально короткие сроки. Может быть так, что коэффициент в отдельном регионе будет немного ниже, не 0.7, а 0.5 от кадастровой стоимости, но скорее всего больших городов это не коснется, а будет применимо только к маленьким населенным пунктам и поселкам.

Пример  сделки  с  квартирой  для  наглядного  понимания

   Была приобретена в собственность квартира, цена которой равнялась 10 миллионов рублей. Сделано это было после 1 января 2016 года, то есть когда новый закон вступил в юридическую силу. Спустя 2 года собственник решает ее продать и делает это за уже за 12 миллионов рублей. И в договоре указывает реальную продажную стоимость. При уплате налогов из 12 миллионов отнимается 10 миллионов на затраты, а от 2 миллионов платится13-ти процентный налог на доходы, составляющий 260 тысяч рублей.

   Какие есть еще варианты развития ситуации в этом случае. Можно было приобрести недвижимость в собственность до 1 января 2016 года, выждать срок в размере 3 лет и продать без уплаты налогов. Если же купить квартиру после этой даты, то придется ждать целых 5 лет до продажи без уплаты налогового платежа. Можно попробовать схитрить и продать жилье спустя два года, указав в договоре такую же сумму, равную 10 миллионам рублей, что автоматически освобождает от налогового взноса в казну. Но, это должна быть сумма равная не менее 70 процентов от кадастровой оценки объекта недвижимости, и никто точно не знает, какого размера она будет через 2 года. Да и с покупателем придется договариваться, чтобы в договоре была указана меньшая стоимость, что не всегда получается.

   Возникает слишком много различных «но». Если есть вероятность того, что недвижимость будет продана через определенное время, то лучшим вариантом будет подождать нужное количество времени. И соответственно для всех кто занимается перепродажей квартир, логичным моментом есть успеть вложиться в 3 года ожидания вместо 5-ти. Поэтому, по мнению экспертов, должно начаться повышение активности на этом рынке.

Что  же  лучше:  выждать  или  успеть  до  1  января  2016  года?

   Эти нововведения в налоговом законодательстве коснутся в первую очередь тех людей, которые будут приобретать жилье на короткий срок с целью заработка или сдачи в аренду. Также волнует это тех, кто решил приобрести временное жилье и планирует через несколько лет переехать в другой район или расширить площадь проживания.

   Можно конечно купить и продать через несколько лет, не став ждать истечения пятилетнего срока, так как имеется тенденция к снижению рынка и возможно продажная стоимость будет даже меньше чем покупная. Вероятность такого развития событий очень велика, но и здесь имеются свои подводные камни, как и в любом другом деле.

   Допустим, вы решили продать недвижимость через три года, не дожидаясь истечения 5-ти летнего срока. Может быть такая ситуация, что рубль значительно сдаст в своих позициях и будет стоить намного меньше по отношению к валюте. В этом случае продажная стоимость в рублях будет сильно отличаться от первоначальной цены, и придется платить приличную сумму налоговых отчислений в казну государства.

   Также эта ситуация беспокоит тех продавцов, которые на данный период времени имеют квартиру в собственности менее трех лет и хотят ее продать, избежав при этом налоговых расходов, путем занижения продажной стоимости. После 1 января 2016 года не будет даже теоретической возможности это «провернуть». Тогда придется ждать окончания трехлетнего срока или же платить 13 процентов налога от определенной государством кадастровой стоимости минус один миллион расходов на покупку. А сколько будет размер этой стоимости, в момент продажи никто не может даже предположить.

   Будем исходить из того, что недвижимость была получена в результате дарения или приватизации, до 1 января 2016 года. Человек продает квартиру после вступления в силу нового закона за ее реальную стоимость, составляющую 5 миллионов рублей. Ему придется в казну государства заплатить 13 процентов от 4 миллионов рублей, так как от 5 миллионов нужно отнять 1 миллион компенсации. Все нужно будет отдать 520 тысяч рублей.

   Указание меньшей цены недвижимости в договоре после вступления нового закона в силу ничего не даст, так как все равно расчет будет производиться от значения кадастровой стоимости. Пускай она в нашем случае, равна 4 миллиона. Берем 70 процентов и получаем 2.8 миллиона. От этой суммы отнимаем один миллион компенсации от государства и считаем 13 процентов от 1.8 миллиона рублей. Получается 234 тысячи рублей, и это самая маленькая сумма, которую придется заплатить при продаже подаренной или приватизированной квартиры стоимостью 4 миллиона после вступления в силу поправок в закон.

   Потому можно с уверенностью говорить о том, что эта категория людей будут стараться продать недвижимость в этом году по низкой цене в договоре или будут выжидать три года. Первый вариант предпочтительнее, хотя и не всегда покупатели согласны указывать заниженную стоимость.

Стоит  ли  ожидать  увеличения  активности  на  рынке  недвижимости?

   В связи со сложной экономической ситуацией в стране, желающих инвестировать средства в недвижимость стало значительно меньше, но есть еще категория людей, желающих решить проблему с жильем. Поэтому если есть возможность выиграть в финансовой стороне вопроса, то все будут стараться решить все до наступления в силу этого закона. И, следовательно, рынок должен немного оживиться.